首頁   中國經濟信息官方微博    雪球   百度百家   一點資訊  

封面專題

特別策劃

觀 察   經濟

卷首語   金融

商業   專欄

文化   調查

資訊  區域經濟

論衡    產經

 
  “金融機構行業集中度提升是必然的,銀行業工農中建市場份額會上升。”

創新才是經濟的核心

分類:經濟 稿件來源:中國經濟信息雜志 作者 綜合報道

近日,經濟觀察報主辦的第十五屆中國藍籌地產年會在北京舉行,會議以“城鄉進化論——以美好生活為藍圖”為主題,眾多專家學者、房地產從業者紛紛發言。北京師范大學金融研究中心主任鐘偉結合金融行業的發展,談了他對當前房地產行業的認識。

鐘偉表示,金融不是經濟的核心,創新才是;谌木城市的高周轉開發模式也許在2018年還行得通,但未來能走多遠還有待觀察。就房地產發展趨勢而言,由于農村人口在流失,財富和人口都向城市集中,就商業機會而言城市比農村機會更多,而資產運營比房地產開發也更為重要。

下面為發言節選:

金融行業的趨勢

金融從來就沒有被證明是經濟核心,金融不是經濟的核心,創新才是。

中國金融行業面臨著怎樣的狀況?首先金融貨幣供給包括涉融、廣義信貸增速放慢;其次運行到4月份,無論央企、地方國企、地方政府、民企和居民都沒錢,都覺得錢緊、錢貴。

以地方政府為例,2017年由于房地產特別好,土地出讓收益加上涉及房地產包括土地增值稅、契稅、企業所得稅等稅費,地方政府能從房地產行業獲得13-15萬億元收入。今年土地出讓收益在1、2月份非常低,3、4月份略微高一點,所以地方政府財政困難比較大。

企業也一樣,還有其他一些因素嗎?也有的,比如說資管,資管新規涉及到100萬億元金融資產,從表外回到表內,從非標回到標準,這個過程異常痛苦,并不是100萬億元表外都能夠回到表內。其中百萬億元老資產對接兩個主要的平臺,一個是地方政府融資平臺,一個是房地產平臺,到2020年之前大約有62-65萬億元老的資產要得到清理。假定其中60-70%能回表,還有30-40%不能回表,意味著30萬億元不能回表。

金融利率價格也不樂觀,做實體經濟只能獲得6.2%-6.5%左右回報,十年期國債目前資金價格3.6%-3.7%,國開債的價格在4.5%左右,信用逆差拿6.3%、6.4%減掉4.5%,大概就一兩個點左右,信用過小,如果央行不能降低負債成本,企業不可能獲得便宜融資,這個狀況愈演愈烈。

總體上來講,如果三年時間人民幣比美元是穩甚至略有升值,利率水平是高的,那么今后一段時間利率有沒有下行空間?取決于人民銀行操作意愿。

金融未來是什么?第一個是金融機構行業集中度會提高,沒有必要存款性機構4000多家,那么多中小銀行、農信社、鄉村銀行、村鎮銀行,未來沒有那么大生存土壤,互聯網金融機構也沒有那么廣闊的發展空間,金融機構之間彼此交錯混業經營,金控格局也難以維系,在一些金融機構處于控股地位的房地產企業,未來控股地位也會受到很大限制。

所以金融機構行業集中度提升是必然的,銀行業工農中建市場份額會上升,農信社、中小銀行可能會下降甚至淘汰出局;業務更多回歸傳統而不是創新,這是金融的明顯趨勢。

房地產行業的機會

很多人說“房子是用來炒的,股票是用來住的”,原因是什么?看一下2008年5、6月份,過去十年上證指數跌了10%左右。2008年北京房地產均價在7300元-7400元左右,目前均價是6.8萬元左右。所以,當年你要投資股票跌10%,投房地產大概漲7-8倍,這是過去一段時間我們能看到的情況。

可是風向變了,中央強調房子是用來住的、不是用來炒的。另外還有一些故事,例如雄安新區,雄安跟商品房開發關系是比較弱的。例如海南自由港,自貿區的概念很多,但自由港還是第一次被使用在一個區域,自由港跟房地產開發關系也很弱。

隨著多主體供給強調、多層次需求滿足、租售并舉等一系列措施,預示著在今后很長一段時間,房地產市場從單純市場化供給、商品房唱主角變成了多主體供給,政府、企業,甚至有一些基層政府都有可能登臺亮相,形成一個非常復雜多軌制,對房地產行業是挑戰。

房地產行業基本有三大趨勢。

第一、城市比農村更重要,如果現在你走向農村,響應振興鄉村號召不一定符合商業規則。因為目前農村5.9億人,城鎮7.9億人,財富和人口都向城市集中,而不是向農村集中。在城市進行房地產開發,是以城市更新和居民改善需求為主。農村5.9億人口會減少,財富會流出,目前并不僅有城鄉差距,還有貧富差距,中國居民可支配投資35%-36%集中在1%的居民手里,剩下的99%的人擁有大概65%左右的金融資產。

第二、資產運營管理能力比開發能力重要。在城市大規模供地、開發的余地已經不大了,更多是拿到好地做一些優質資產,這些資產值多少錢取決于資產運營能力。一些綜合體運營管理好能夠獲得6%-7%年回報,管不好只能獲得3%-4%回報,市場估值就兩樣了。

第三、高周轉暫時行得通,未來是否行得通不知道,尤其提醒以住宅開發為主、負債率在85%以上的企業,可能會面臨一系列問題,并不是說高負債一定不好,要看負債結構,如果發了三年期、五年期的美元債,然后兌成人民幣在國內來使用,債務期相對較長,安全期可能會大一些。有的企業強調跟投機制,四個月要開盤,五個半月要現金流反正,這種高周轉基于三四線城市住宅開發模式,在未來能走多遠很難判定。

房地產是一個城市化現象,也是一個貨幣化現象,這是毋庸置疑的。三四線城市再分化,更多機會也不是三四五線的,而是重新回到一二線。

再看一下,居民收入增長是能夠支持房價的,很多人可能會不喜歡這一點,前兩天有人說在1989年到1990年,北京房價是1600元,而目前北京房價已然是好幾萬元了,所以房價貴了,這個說法不一定成立。目前6.8萬元,1989年是1600元,可以計算出漲了多少倍。目前北京市民平均工資大概是7000多元,1989年是68元,可以計算出每月工資能夠購買的商品房面積。毫無疑問,1989年1600元房價比現在6.8萬元的房價要貴得多,因為市場化商品房供給永遠都是以市場化方式去增加供給,推低價格使得居民可承受。

2018年推出一系列不利于房地產的金融舉措,春節前發外債發了的,最近也發不了了;以前通過萬能險、投連險還能融資,現在融不了了。從信貸或者信托獲得融資,難度不是減少而是增加?傮w上來講融資狀況不是太好。

從1-4月份房地產運行格局來看,可以概括為幾句話:第一句是土地出讓開始停滯不前,尤其是三四線,土地出讓收益增長基本上為零;第二句是資金到位不斷下滑,每月房地產資金到位大概1.2萬億元,同比已經少增長1500億元-2000億元,房屋銷售增速同比打了對折。年內還好,但是高周轉模式能夠維持多久,就不太好說了。

向大家匯報些熱門的東西,比如說綠色建筑,它是一個好東西,可是消費者愿意買單嗎?我們強調綠色建筑是為了讓消費者對更高建造成本支付價格,還是為了通過綠色建筑去發行綠色債券,獲得比較便宜和方便的融資?目的是什么?

又譬如特色小鎮,特色小鎮是通過其在非公開市場拿地,還是有其他的一些想法呢?究竟有沒有在特色小鎮上加載產業的能力?絕大部分開發商,尤其是華南的開發商,他們不具有在住宅開發加載產業的能力,或者說目前華南曾經最領先的開發商,慢慢有一些不再那么領先了。

機會大概在三個方面:一是市場未飽和區域,比如佛山、東莞;二是城市首位度非常高的區域,例如在成都,目前看機會比較好的是太原和石家莊,以及鄭州;三是基礎設施改變非常大的區域,例如將在沿海建立一條京滬東線,會對山東南部臨沂、新沂,包括江蘇北部和江蘇靠近深海的城市改變比較大,結構性的機會還有。

 
 
·封面故事

釋放廣佛動能 邁進...
廣佛線為珠三角交通一體化及區域協同發展提供了模板和借鑒。...

·民營經濟走進春天
·2018民營經濟大事記
·民營先鋒話改革
·企業家們所要的“信心”到底是什么
·釋放廣佛動能 邁進灣區新時代
·珠三角“脈動”聯結廣東力量
·蔚來汽車:新能源的冰與火之歌
·觀察
·何為企業高質量發展的方向
·如何避免流動性陷阱?
·中國經濟增長潛力來自于供給側
·中國經濟會重蹈日本覆轍嗎?
·經濟
地方債往何處走?
開前門、堵后門,規范政府舉債行為,嚴控地方政府隱性債務風險。...
·地產進入柔性調控期
·逆周期調節還需打好組合拳
·數字經濟賦能小微成長
·地方債往何處走?
·房企還債高峰期下的大考
·地產松緊調控的“度”
·唐寧:在市場的寒冬中等待春天
·“寬貨幣”轉向“寬信用”可期
·雄安新區:打造新時代的未來之城
·特別策劃
·綠水青山換得金山銀山
·揚子江藥業:基業何以長青
·鈴木博也:互利共贏謀發展
·田中數人:合作創新迎機遇
·功能農業十年的發展與研究.
·產經
·解困風電“后市場”
·互聯網醫療來到十字路口
·2018汽車業深刻變局
·機器人的2019,不慌不忙
·制造業“上云”難易
·金融
寒潮中,誰才是資本...
寒潮并非是所有人的寒潮,“結構性分化”是多位投資人的共識。...
·寒潮中,誰才是資本的寵兒?
·回購,熊市中的自救
·A股的“歷史最低估值”
·“征信”是保護民企的利器
·2018,A股的冰火之境
·美股熊了
·民企變為新藍籌
·商業
·老干媽:不上市的底氣與邏輯
·堅持綠色創新理念 實現安策閥門大發展
·在線教育“過冬”
·企業的戰略轉折點
·小米的新戰場
·華為不再沉默
訂閱 | 雜志介紹 | 廣告價格 | 推薦新聞 | 相關活動 | 理事會 | 中國法治經濟 | 關于我們 |
 
京ICP備05081002號 
京公網安備 110101000124
    
  亲朋新战纪官网 陕西11选五走势图带连线图 福建36选7 七星彩排列五直播 广东快乐10分走势视频 浙江6+1开奖结果查询18125 七位一尾短打一生肖 6603游戏源码 百家乐 贵州十一选五直选遗漏 宁波期货配资选晓晓 sg飞艇是官网开奖