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  隨著各大房企銷售業績的發布,其顯示銷售業績獲得大幅提升,在2018年還能否持續這種發展嗎?

中小微企業應成為中非產能合作中的主力軍

分類:經濟 稿件來源:中國經濟信息雜志 作者 宋慧芳

2017年,規模增長是百億房企的主旋律。房地產市場盡管承受調控高壓,但在慣性熱度的釋放下仍然呈現出良好的銷售表現,百億房企搶抓重點城市群中溫和二線及發展優異的三四線城市的發展機遇,銷售業績獲得大幅提升。在已經到來的2018年,其各大房企還能否持續之前的態勢繼續狂歡呢?為此,《中國經濟信息》記者采訪了部分業內專家及房企負責人。

對此,新城控股副總裁歐陽捷在接受《中國經濟信息》記者采訪時表示,整體來看,市場蛋糕一年比一年小,今年銷售面積肯定低于去年。但是,所有資源都在向大房企集中,客戶更認可品牌房企,金融機構只認百強房企,供應商拋棄了中小房企,地方政府也不再庇護本地中小房企,大房企還在追求規模、加速奔跑,行業集中度還在快速提升,市場正在從集中競爭型(前8強房企占市場份額的40%以下)向一般寡占型(前8強房企占市場份額的40%-70%)發展。

銷售或將繼續擴大

隨著碧桂園1月5日晚在港交所公告,2017年實現合同銷售金額約5508億元,同比增長78%,2017年的銷售冠軍也由此產生。其實此前,萬科及恒大相繼披露了銷售數據。其中,萬科2017年合同銷售額5298.8億元 ,同比增長45%;中國恒大2017年合約銷售額約5009.6億元,同比增長34.2%。至此,房企三巨頭2017年銷售額全部出爐,齊破五千億元。其實近日,上市房企陸續公布2017年銷售業績。受整體市場向好影響,大部分企業的銷售規模均呈現大幅增長。

根據中原地產統計,截止發稿時間發布公告的41家上市房企合計銷售額高達43782億,同比上漲50%。在公布銷售業績的41家企業中,除瑞安外,全線上漲,大部分企業漲幅均超過4成。2017年房地產行業收獲大豐收。這一漲幅明顯高于全國平均水平,顯示出大中型房企的優勢明顯。其實很多企業在前三季度就已達成年度銷售目標,并在四季度進一步沖高。也有一些企業的銷售數據在四季度出現“剎車”,這一方面源于調控政策帶來的市場降溫;另一個因素則是企業主動為2018年儲備業績。房企年度目標完成平均超過100%,大部分房企超額完成年度任務。

在中國房地產發展史上,類似的情況曾出現過。但連續兩年都維持相對高速增長的情況,此前僅有2009年和2010年的先例。有機構認為,今年的樓市將在大概率上進入“小年”,市場整體銷售規模很難進一步擴大,但大型房企的優勢仍然突出,并有可能繼續維持上佳表現。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《中國經濟信息》記者采訪時表示,對于此類銷售業績的上漲來說,充分說明市場欣欣向榮。類似格局也說明調控本身打壓了投資投機炒房需求,但是剛需等需求還是很強勁的。隨著行業銷售規模的提高,類似TOP排行榜的門檻也會上升。對于業績上升,和三四線去庫存戰略積極有效有關,很大程度上也說明了當前此類城市較好的市場需求。類似邏輯不會改變,在2018年依然會有一個較好的市場表現。

其實,房企由于2015年、2016 年的銷售火爆,市場主要房企可結算貨值充沛,業績較為穩健。從已經公布業績預告的房企來看,預虧的均為轉型或者中小型房企,主要業務依然是房地產的房企業績為正增長。

中原地產首席分析師張大偉在接受《中國經濟信息》記者采訪時表示,2017年雖然樓市調控重壓,但市場表現依然樂觀,龍頭房企轉型加速,布局合理,明顯上漲幅度超過市場平均漲幅,房企越大漲幅越快。從全國看,房地產銷售面積與金額再次刷新歷史同期記錄,房企也是收獲歷史最豐收一年。

整體數據顯示,在一二線調控加碼的影響下,特別是從2017年初開始的一二線城市限價等政策,導致部分房企銷售速度開始放緩。千億房企數量在2017年將超過16家。但整體看,房企融資環境,相對前期有所平穩,而從2017年全年角度看,房企的利潤將依然刷新歷史,所以資本市場對房地產的估值有明顯提高。

融資承壓

2017年,融資環境持續趨緊,房企開發到位資金增速同比回落。房企仍以銷售回款,及銀行、信托等傳統融資渠道為主,受到成本上升以及監管收緊等因素制約,直接融資比例持續下降。進入2018年,面對可以預見的銷售困境,以及大量債務到期的壓力,房企的融資動作必將驟然密集。

近期,碧桂園、龍湖、泰禾、金科、富力、時代地產等房企紛紛發布公告,顯示公司擬發行或已完成發行美元債務,合計發債規模達到42.5億美元。越秀地產也于1月2日宣布,擬以配售基金的方式籌資約3.77億港元。相比之下,人民幣融資動作寥寥。

由于內地資金成本偏低,房企曾在2016年進行了大量境內融資。進入2017年,隨著樓市調控政策的強化,內地融資渠道收緊,房企的融資規模一度下降。但從2017年下半年開始,融資規模再度回升,但在融資結構上,海外融資占比明顯提升。據中原地產統計顯示,2017年房企境外融資合計388.6億美元,同比上漲176%。

張大偉指出,房企海外融資的步伐在繼續加快,出現這一趨勢的主要原因是境內融資難度加大。雖然整體看,美元融資絕對值不高,但需求量明顯上漲。疊加最近全國多個城市房地產市場調控等外部環境,預計房企的資金還會受到繼續的壓力,這種情況下,發債等渠道還有可能繼續收緊,對房地產市場的利空將加大。在內地融資渠道收窄的情況下,海外融資難度也在加大。

“雖然過去兩年房企銷售狀況良好,但由于拿地和開發規模較大,對于資金的需求仍然龐大。加之2018年大量原有債務到期,使得企業迫切需要補充資金。”張大偉表示“2018年將是房企最近4年資金壓力最大的一年。”

在2017年房地產調控周期內,全國已有110多個城市出臺了超過270多次調控政策,部分城市房地產調控已經逐漸影響到房企銷售,尤其體現在對中小房企的影響上。

2017年12月末,浙商證券分析師孫付稱,“我們近期組織了滬杭地產債系列調研,本次共走訪三家上市房企。目前房市調控仍緊,在資金成本伴隨利率抬升的過程中,地產長效機制尚未落地,房地產這類周期明顯的行業已翻越上一輪地產高點,逐步邁入下行區間。在大環境緊縮的格局下,強者恒強,大房企有資金規模和成本的優勢,可以收購競爭邊緣化的中小房企,并在地產前景存憂的展望下積累優質土地儲備和項目貨值,提前鎖定下一輪周期的銷售和盈利。”

孫付認為,政策壓制下未來地產債整體估值風險仍存,但項目布局區位較佳的上市房企違約風險很低。然而,2018年、2019年私募債到期較多的中小非上市房企,仍有可能出現信用風險事件。

不少中小房企已經開始出讓股權“斷臂求生”。據中原地產研究中心統計,2017年11月,宣布房地產股權變動涉及金額已超500億。從各大交易所掛牌看,房地產類標的物也明顯上漲,同期北京交易所價值也已超過200億。從掛牌信息看,這些企業主要為中小房企。如銀億股份擬逾2.4億轉讓兩地產公司股權,華僑城轉讓深圳11棟別墅,石榴置業擬出售上海公司100%股權,掛牌價2.3億等。

《中國經濟信息》記者采訪了眾多業內專家,其中大部分受訪者認為,樓市調控力度不會在短時間內有所放松,因此,國內融資渠道也很難在短期內松動。

泰禾的一筆融資記錄似乎證實了這一點。2017年9月6日,泰禾曾發布公告稱,擬公開發行不超過人民幣26億元(含26億元)的公司債券,期限不超過5年(含5年)。到今年1月2日,深交所固定收益信息平臺顯示,該筆申請的狀態為“中止審核”。

某位不愿具名的證券人士告訴記者,房企選擇在近期集中發行美元債,應是考慮到了匯率變化的因素。因為匯率下跌帶來的成本優勢,構成了房企發行美元債的時間窗口。對于債務置換的企業來說,此時發債融資,能夠最大限度地拉低整體融資成本。上述人士還表示,房企正陸續發布2017年全年的銷售業績,除銷售規模增長外,其資金負債狀況也隨之改善。此時啟動發債的時機在于,利空消息相對不多,債券利率得以控制。他預計,到4月份的年報發布期之后,還會出現新一輪的海外融資熱潮。

土地市場

2017年是政策調控最為嚴厲最為密集的一年,也是房地產市場格局重新洗牌的一年。大型房企為了保持銷售規模的領先優勢,積極擴張土地儲備。中等規模房企為了再上一個新臺階,也對新增土地儲備表現積極。這樣使得2017年房企整體拿地規模同比有了明顯增長。正如新城控股副總裁歐陽捷所說,蛋糕越來越小,得土地者才有可能得銷售業績。

據克而瑞統計數據顯示,2017年,碧桂園以4100億元新增土地金額、12553.7萬平方米新增土地面積位居兩榜榜首,萬科以2604.7億元新增土地價值、4293.8萬平方米新增土地面積穩居土地價值榜第二位、面積榜第四位;融創中國以2054.2億元拿地款、8984.6萬平方米新增土地居價值榜第三位、面積榜第二位;保利地產以2133.5億元拿地款、3670.3萬平方米新增土地居價值榜第四位、面積榜第五位。這4家房企在2017年全年新增土地價值均超過2000億元。除此之外,2017年新增土地價值超過千億元的上市房企還有中國恒大、中海地產、龍湖地產,皆為行業龍頭房企。

在招拍掛市場之外,房企2017年加大了收并購力度,不斷尋求合作拿地、舊改拿地等方式進行補倉。

據中國指數研究院監測數據,2017年,50家百億代表企業并購金額達3109.2億元,占拿地總額15%左右。500億~1000億、1000億~5000億房企收并購拿地金額占比最高,分別為50.8%和34.6%,其中融創、陽光城及泰禾收并購金額占拿地總額比重分別高達78.1%、76.7%和68.9%,而招商蛇口、旭輝、融信等房企也在30%以上。

張大偉指出,從拿地企業看,拿地最多的主要是碧桂園、萬科、保利、恒大、中海、融創等企業。這些企業在2017年銷售均出現了爆發式增長,全國有超過16家房企年銷售額超過1000億,這些企業均位于其中。

雖然一二線城市調控效果明顯,但從全國房地產數據看,房企在收獲了刷新歷史記錄的2016年后,資金情況空前寬裕,在去庫存之后,大部分標桿房企都開始積極拿地。在這種大趨勢下,大量的中型標桿房企積極搶地,特別是從500億沖刺1000億,1000億沖刺2000億的第二梯隊房企,成為了過去7個月搶地的主流企業。

“做大依然是當下房企的主流選擇。預計2018年,房地產市場將依然呈現龍頭房企市場份額繼續擴大的趨勢。”張大偉告訴《中國經濟信息》記者。

其與嚴躍進此前告訴《中國經濟信息》記者的不謀而合,2018年其各大房企從業績成長的邏輯來說,基本上會延續。主要是考慮到了兩點。第一是房企拿地規模依然比較大,很多企業依然加大了對重點城市的布局,所以實際上都會有較好的業績成長機會。第二是雖然政策趨緊,但也不排除會有一些直接或間接的松綁做法,所以政策環境大緊趨勢不在,房企差異化競爭依然會贏取市場發展機會。

調控松綁?

客觀來說,對于2018各大房企還能否持續狂歡,除了房企的運營狀況和土地儲備,其最主要的也離不開國家調控政策的管控。隨著1月5日,蘭州出臺了《關于加強房地產市場調控強化房地產市場監管有關工作的通知》,取消西固區、九州開發區、高坪偏遠區域的住房限購政策。同時,實行住房限售措施,強調在限售區域內不管是新房還是二手房,都要從取得不動產權證書登記簿日期滿三年,方才能上市交易。

不曾料想,一石激起千層浪,蘭州此舉,卻被部分輿論解讀成了“樓市政策松綁論”,并稱“蘭州成為打響樓市政策松綁第一槍的城市”。蘭州有關部門不得不連夜發布公告澄清:此次政策調整不是放松調控,而是落實分類調控、因域施策,提高調控的精準性。

值得注意的是,與蘭州一起因輿論誤解而“躺槍”的城市,還有針對人才放寬落戶政策的南京,以及因一則政策解釋函中內容被誤解的合肥。非樓市調控政策卻也被誤解成“限價、限購政策取消”。

中信證券分析師陳慎表示,這次政策焦點在于博弈,而不是大放松的開始。確實看到二線城市人才引進的政策對于當地需求帶來邊際改善,但市場關注的焦點在于此次政策放松能否形成類似于 2014 年整體地產政策解套的潮流。對此,《中國經濟信息》記者在采訪了業內的專家后,其均明確持否定態度,“調控政策不動搖”的框架在 2018 年不會變化,地方政府更多地是在“差別化調控”上做文章,而博弈的持續性依然有待觀察,倘若地方政策超出中央可接受范圍,甚至還會有政策加碼的風險。

張大偉表示,當前房地產去庫存任務初步完成,一、二、三、四線城市商品房庫存去化已十分充分,很多城市去化周期均在12個月以下。一二線城市在經歷了 2017 年的縮量之后,雖然政策管控口徑難以變化,但是預售證管理等帶來的供給端邊際改善是值得期待的。張大偉特別強調,2018年一二線市場相對穩定,三四線市場反而風險比較大。

就在剛剛進入2018的這段時間,據中信證券對其數據的分析監控顯示,行業整體行情體現了對政策博弈的亢奮情緒,雖然“調控思路不動搖”,但是差別化調控思路確實在穩定整個房地產市場,在 2018 年整體市場量價穩定的基礎上,行業集中度的提升仍將帶來優質企業業績持續釋放的機會。

 
 
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