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2018,新一線城市房價展望

分類:經濟 稿件來源:中國經濟信息雜志  作者 宋慧芳

此輪房地產調控政策始2016年第一季度:2016年3月底上海發布“滬九條”提高非戶籍人口購房門檻,一線城市率先開啟調控窗口;隨著2016年7月起,合肥、廈門、南京等熱點城市陸續出臺政策,二線城市調控也全面啟動,9月北京、深圳、廣州、蘇州等19個城市密集出臺“限購”、“限貸”政策,標志著全國樓市正式進入新一輪調控周期。

2017年全國房地產調控政策再度升級:2017年3月,廈門、成都、青島等10余個二線城市出臺“限售”政策,升級成為史上最嚴調控新政。2017年9月,重慶、石家莊、南昌等城市密集出臺“限售”政策,限售調控再度擴圍。目前主流一二線城市均實施了限購、限貸、限售、限價的“四限”政策。

當前各城市房地產調控政策已是史上最嚴的狀態,本質上仍以行政上抑制需求端和降低流動性為主要手段,雖然有力地打擊了投機性資金,但也不可避免地錯殺了部分正常的購房和置換需求。

然而就在2018年開年的前兩周,中國房地產行業調控初露局部松動跡象——蘭州部分區域放開限購、重慶提高房產稅起征點、南京對符合條件人才放松限購。以蘭州“松限”為代表的放松類政策,一方面契合中央“因城施策、分類調控”的主旨,調控將步入精細化、結構化管理階段;另一方面也反映出地方政府在行業持續受打壓、調控的環境下,由于地方財政對土地出讓金依賴度較大,財政壓力已逐步顯現,地方可能需要出臺相應的政策進行風險對沖,以此達到“防風險”的目的。

更為重要的是,房地產政策的微調在一定程度上反映了政府整個經濟工作的態度和重心不像市場擔心的那樣,只重視質量和防控風險,不重視穩增長。經濟政策的鐵三角是“穩增長”、“高質量發展”和“防控風險”,其中,穩增長是硬約束,高質量發展(調結構)是主線,防控風險是底線思維。

易居研究院研究員王夢雯表示,展望2018年,隨著調控效果的繼續顯現,預計全國樓市成交將整體回落,市場全面回歸理性,但全國商品住宅成交均價繼續上漲,全年增幅在3%左右。預計2018年樓市入冬,情況類似2011年,成交量下跌的同時價格繼續上漲,但漲幅有所收窄。全國房價收入比有望加速回落至6.9左右,進入6.5-7.5合理區間的中間位。

在這樣的市場背景下,2018年對于新一線城市的房價走勢,在此特別選取極具代表性的杭州、蘇州、成都、南京、合肥、重慶6個城市進行分析。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《中國經濟信息》記者采訪時表示,這些城市從整體來講可分為兩類城市:一類是熱點強、需求量大的城市,例如杭州、蘇州和南京:一類是客戶性強、市場認可的城市,但是其經濟實力難以跟杭州等城市相比,例如成都、重慶和合肥。就目前來看,其中各自又有所不同,有的市場存在一定的周期性調整,有的則存在市場透支現象。但總體來講,這些城市都是中國房地產市場的核心城市,都存在比較好的發展機會。

 
 
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