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  共有產權住房設定的門檻在一定程度上的確抑制了投機,但其受限于供應量和價格等因素,短期內也不會對房價產生明顯的抑制作用。

共有產權:剛需向左,投資往右

分類:經濟 稿件來源:中國經濟信息雜志 作者 宋慧芳 張興軍

近期有關共有產權住房的相關新聞不斷發酵。“大面積放棄購”“限價房改共有產權”等新聞也刺激了申購者的神經。消息稱,部分樓盤開放商拒絕“公積金+商業貸”組合貸,這些傳聞讓共有產權成為關注的焦點。

北京市“昌平區綠海家園、中駿?四季家園和翡萃家園三個共有產權住房項目,是由原先的自住型商品房、限價房等房源轉化而來,但因位置偏遠、性價比不高、不能使用組合貸的問題,在申購家庭中遇冷,選房現場有高達70%的家庭棄選。”

對此,昌平區住建委相關負責人介紹,綠海家園、中駿?四季家園和翡萃家園三個共有產權住房項目于2018年4月2日進行了第一批公開搖號,并定于4月13日開展選房工作。“為什么從搖號到選房的時間比較長?一方面是市、區兩級住建委要會同規土委、城管、執法相關部門,按房源比例對申購家庭是否有違法建設行為進行審核認定工作;另一方面也是為了給申購家庭更多時間去更多了解項目情況。”該負責人表示,這三個共有產權項目的選房、簽約工作仍按照公告中的時間安排正常進行,并沒有產生變化,請申購家庭不必驚慌。

至于三個項目周邊交通和品質問題,昌平區住建委的負責人介紹,三個項目均有公共交通通達,其中中駿?四季家園和翡萃家園兩個項目在地鐵五號線和昌平線軌道交通站點周邊,交通較為便利。另外這些項目都是按照國家相關設計規范進行設計的,并通過了區相關部門的設計方案審查,以及審圖單位的施工圖審查,符合住宅設計規范要求。

三個項目到底能不能使用“組合貸”?對于報道中提到不能使用“組合貸”的問題,上述昌平區住建委相關負責人明確表示,在4月2日發布的三個項目搖號公告中明確支持組合貸,并已要求三家企業書面做出承諾,不得以任何理由拒絕申購家庭使用組合貸款方式。同時,區住建委也會在此后的選房、簽約現場監督,一旦發現企業有拒絕申購家庭組合貸行為,將聯合相關部門依法依規予以嚴肅處理。

北京市住建委相關負責人表示,按照相關規定,購房人可以申請組合貸,開發商不得拒絕。一旦發現有企業拒絕,情節嚴重者將按文件規定被停止網簽資格。按照《北京市共有產權住房管理暫行辦法》,在信貸優惠政策方面已提出,購買共有產權住房的,購房人可以按照政策性住房有關貸款規定申請住房公積金、商業銀行等購房貸款。

抑制投機作用明顯

《中國經濟信息》記者注意到,相比于此前的自住型商品房,共有產權住房在入市之后申購家庭數量確實大幅下降。以北京首個共有產權住房項目朝陽錦都家園為例,由于是按照原先自住房的政策進行申購,427套房源,有16萬戶家庭申購,按最后通過審核的12萬戶計算,申購家庭和房源比例大約為281:1。而首個真正的共有產權住房金隅大成金成雅苑項目,969套房源只有5萬戶家庭申購,按最后通過審核的1.5萬戶家庭計算,申購家庭和房源比例僅為15.4:1,所以確實大幅度下降。

“共有產權住房申購家庭數量大幅下降,一方面是因為對購房人的資質審核更加嚴格,只有首次購房的無房家庭才有資格申購共有產權住房。另一方面,是共有產權住房真正回歸了住房的居住屬性,堵住了投資投機空間,擠出了炒房客。”國務院發展研究中心研究員劉衛民表示,共有產權住房是北京市貫徹落實“房子是用來住的,不是用來炒的”的落地政策。特別是購房人再行轉讓時,須將產權份額轉讓給具備共有產權住房購房資格的家庭,房屋性質不變,這樣可以最大程度地發揮政府住房保障政策的作用,滿足更多的無房家庭住房剛需。

中原地產首席分析師張大偉在接受《中國經濟信息》記者采訪時也明確表示,從制度設計上,北京的共有產權是中國保障房歷史上到目前為止最完善的一次。但從投資角度看,買了共有產權房,未來通過共有產權小戶型作為跳板,獲得升值的概率已經非常低,基本上離開這個市場的可能性很小。共有產權房實際就變成了有部分產權的公租房,可流轉但投資屬性弱。所以從制度設計上,的確是非常明顯的回歸了居住,“避免了過度福利化”導致的開著寶馬申請的現象。

一位近期剛剛搖到昌平區綠海家園共有產權住房的購房者在接受《中國經濟信息》記者采訪時表示,其正與家人商量是否如期認購。據其透露,這一樓盤的售價在18000元每平方米,個人占50%產權。但綜合考慮價格、區委以及未來的增值空間之后,認購意愿大大降低。

據悉,一部分申購人最后選擇棄購的主要原因,還在于共有產權住房的增值潛力上。從總價上來講,共有產權價格與周邊商品房價格差額并不大,與此同時,未來如果出現轉讓或置換時,共有產權的購買對象同樣需要具有相應資格。這種不確定性對于共有產權住房的申購者而言,無疑加深了其相應的擔憂。

高門檻聚焦剛需族

2月6日,北京成交3宗共有產權住宅土地,住宅部分全部是共有產權,合計規劃建筑面積住宅部分是299621平方米,按照平均80平米一套計算,大約是3700套。據中原地產數據顯示,從2017年北京開始共有產權土地供應開始,截止日前,北京供應的共有產權住宅土地已經達到360萬平米以上,按照80平米一套計算,大約4.5萬套。以2018年成交的18宗住宅土地為例,截止日前,合計成交了61.97萬平米的共有產權房住宅。大約是7800套住宅。其主要集中在昌平、朝陽、通州、門頭溝、懷柔、平谷區域。

那么這幾萬套共有產權大概率都會在2018年簽約,那么會對價格有什么影響?

中原地產首席分析師張大偉告訴《中國經濟信息》記者,從對2018年房價的影響看,含共有產權房合計簽約均價是40803元每平方米,而不含共有產權房的簽約均價是50001元每平方米,共有產權房拉低市場均價18.4%。預計后續入市的共有產權項目,均價在3-4萬之間,成交量將會有明顯增加。

據《中國經濟信息》記者了解,到目前為止,2018年共有產權要簽約的合計有3個項目。這3個項目均為之前的自住房轉化項目,所以均價較低。延慶區天潤?和麗嘉苑項目的620套共有產權房是延慶區開展的首個共有產權住房項目,通過購房資格審核的家庭共計8710戶。該項目最終符合申購標準的“新北京人”家庭只有18戶。

除此之外,海淀中鐵碧桂園共有產權住房項目的申購工作已于2018年1月11日結束,最終約5萬戶家庭確認申購。北京城建?棠樂共有產權住房項目的網上申購登記工作已于2017年12月16日結束,最終約2.3萬戶家庭確認申購。對于上述項目,按照已經完成購房資格審核的項目比例,預計真實可以申請的人數只有申購人數的30%—40%。

部分業內專家認為,短期來看共有產權住房對房價的拉低作用并不明顯。首先,共有產權住房的供應量在滿足多數需求方面還遠遠不夠。其次,價格方面也并不具備明顯優勢,參照北京目前二手房的平均價格,共有產權住房的價格還有降低的空間。

 
 
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