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  自去年年底,政策開始微調,“試探性解綁”的因城施策、一城一策, 并不意味著會給房價大漲提供空間。

地產“試探性解綁”?

分類:經濟 稿件來源:中國經濟信息雜志 文/宋慧芳

“總理你好。去年,中國采取了一系列措施來放松貨幣條件,中國還加大了減稅降費的力度,今年中國表示將進一步放寬貨幣條件,將進一步減稅降費,還要加大基礎設施的投資。請問,中國經濟面臨的問題是否比之前預想的更為嚴重,如果經濟放緩繼續持續下去,中國是否會考慮采取更加有力的舉措?包括取消房地產限制和降低基準利率等?”3月15日上午,第十三屆全國人大二次會議閉幕后,國務院總理李克強在人民大會堂三樓金色大廳會見采訪十三屆全國人大二次會議的中外記者并回答記者提出的問題時,作為第一個提問的路透社記者問到。

面對如此刁鉆的的提問,國務院總理李克強說到,“這位記者朋友喜歡單刀直入,那我也開誠布公。”但在總理800余字的回答中,一次都沒有提到房地產,引人遐想,未來會否真的采取放松調控政策或者降低基準利率的方式來刺激中國經濟?年初從開發商到研究機構,無一不將今年的市場行情以“復雜”來描述。三月份,隨著最大的風向標“全國兩會”的結束,無論有沒有明確調控的松緊,今年兩會沒有提任何細節性的舉措,原文是“更好解決群眾住房問題,落實城市主體責任,改革完善住房市場體系和保障體系,促進房地產市場平穩健康發展。繼續推進保障性住房建設和城鎮棚戶區改造,保障困難群體基本居住需求。”這是最近幾年來對于房地產的描述最簡單的一次,試探性上漲會否成為一種新的放式。

各地微調

自2018年12月18日,山東菏澤明確取消一二手房限售后,各地房地產調控政策正在發生微妙的變化,限購、限貸、限價、限售、限商等“五限”政策似乎開始“試探性解綁”。截止到目前,據《中國經濟信息》記者不完全統計,已經至少有23座城市,松綁方式大多因地制宜,取消限價、放開限售、降低落戶門檻或者下調二手房稅費等等。

2018年末,中央經濟工作會議提出:因城施策,分類調控。進入2019年,地方政府對樓市調控的自主權不斷增加,限價、限售、限購等調控政策開始“試探性解綁“。

1月3日,青島市國土資源和房屋管理局高新區分局發布通知稱,暫停執行《青島市高新區商品房公證搖號售房規則》。1月9日,北京擬于近期掛牌出讓的兩塊住宅用地均不設定住宅銷售限價。1月10日,天津將自持租賃住宅調整為可售住宅,為全國首例。1月11日,廣州放寬引進人才入戶的年齡限制。1月23日,大連取消參與積分落戶的房屋辦理落戶后3年內不得抵押、轉讓的規定。1月25日,深圳對增值稅小規模納稅人減按50%征收資源稅、城市維護建設稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅(不含證券交易印花稅)、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加。

進入二月份,2月11日,常州社保滿1年,就業居住滿5年即可落戶,甚至租房也可落戶。2月13日,西安本科學歷落戶西安不再受年齡限制,進一步放寬部分戶籍準入條件。本科生?谫彿棵磕暄a貼1.8萬元,拔尖人才最高補貼6萬元/年,2月13日開始受理申報。2月14日,南京發布積分落戶政策,由“兩年內連續繳納社保”改為“累計社保不少于24個月”。2月20日,合肥房貸已結清的按照首套房利率執行。

2018年12月到2019年2月,如果說房地產調控政策仍然相對保守。進入3月份,隨著全國兩會的召開和結束,一城一策的試探性“解綁“進入快車道。各地樓市松綁的手段開始相繼使出,其中以北京為代表,除房產交易環節稅費相繼下降之外,公積金新政也帶來利好。“北京繳納公積金可用于天津、河北租購房”;旧,北京的政策松綁,可以看做給其他城市提供了積極的信號。另外,3月8日,河北高碑店打響“環京”樓市解凍的“第一槍”,四類人群,不需要繳社保,即可購買一套房。3月18日,石家莊市公安局研究出臺全面放開落戶政策,實現“零門檻“落戶。

對于今年有關房地產市場的新特點,張大偉在接受采訪時分析認為,“整體看,2019年穩定房地產發展將成為政策趨勢,對調控不利的城市將繼續問責。穩定其實是雙向調節,大漲和暴跌都不是穩定。”

另一方面,張大偉還表示,由地方主導調控,在房地產市場平穩甚至下行的趨勢下,過去過于嚴格的調控政策出現改變或成為趨勢,政策將出現寬松與收緊并存的情況。張大偉預計,2019年全國可能出現一輪30城以上的房地產調控政策的微調潮,將標志本輪樓市調控全面見底。“特別是對于二三線城市來說,除了信貸政策,最近其他政策都有可能調整,部分城市銀行也可能變相地調整執行中的信貸政策。”

可以看出,一些城市已因地制宜的進行了試探性的放松, 對于調控有沒有真正放松,最近住建部給出了答案。3月23日住建部副部長倪虹明確表示“房地產調控不動搖,保持政策連續性”。這一番話無疑是在表明今年樓市調控依然在堅持,樓市不可能出現松綁的情況,對于現在部分城市出現的政策放松信號,只是正常的調控解鎖,并不代表調控主基調變了。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《中國經濟信息》記者采訪時對此表示,對于調控來說,穩定市場是持續的目標,各類干擾市場穩定的因素,都會面臨被管控的可能。所以說房地產調控不動搖,含義是對于穩定市場的不動搖的,或者說基調是不動搖的。當然在具體層面,可以根據情況進行微調,只要是在“房住不炒”的框架中進行調整,還是可以的。

亂象叢生

政策微調,沉寂了兩年之久的樓市在2019年春節后似乎迎來“春暖花開”的季節。“金三”小陽春,北京的各明星樓盤人潮涌動;上海新房市場頻頻“日光”、其他核心城市如杭州連續數次出現的“萬人搖”,蘇州、合肥等土地市場熱度飆升、頻現高溢價地塊的現象等,都在共同釋放著樓市回暖的信號。

但在小陽春開始之前,2月份,部分城市和地區的樓市就開始轉熱。宏觀調控政策的放松,再加上部分城市小陽春被炒作、造勢,市場似乎將要迎來新一輪上漲周期。 隨之而來各種樓市謠言也愈發增多,特別是二線城市,各種松綁傳聞,對于市場的影響愈發明顯,各種亂象叢生的銷售宣傳手段,對于市場的影響也非常明顯。

其實每當樓市一有風吹草動,最活躍的莫過于房地產銷售人員了。

去年,寧波“120”接到1600多個推銷電話,最多一天90多個,絕大部分是售房推銷電話。事發后,寧波市住建部門對其進行約談和相應的處罰?勺罱,房企的騷擾電話又活躍起來。今年2月份,寧波市成交新建商品房1311套,成交量環比下降59%,但成交均價21107元/平方米,環比上升9%。于是,部分房產銷售人員又開始“各展其能”極力做起了電話推銷。3月28日,寧波市住建局再次集體約談11家房企,要求立即停止騷擾行為,責令限期整改。

除了電話騷擾,開發商為了賣房,還打起了“擦邊球”。

兩年前北京市就出臺商辦項目政策,禁止在建在售商辦項目出售給個人。不過,現在仍有一些商辦項目通過代辦空殼公司、提前注冊公司資質后將法人變更為購房客、與不具資質消費者草簽合同等方式“走樣”賣房,違背調控初衷,使購房人面臨鏈式風險。

中原地產首席分析師張大偉表示,其亂象背后歸根結底都是調控政策的確出現了底部,購房者害怕踏空。

中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華指出,2019年初局部樓市的“小陽春”,具有較大的政策試探性成份。房地產企業、中介機構等相關主體,借助1-3月的宏觀政策真空期展開“營銷攻勢”,以營造樓市整體向好的氛圍。

他特別指出,目前中國三、四線城市收入水平及人口吸引力偏低,住房投資投機需求和二手房市場相對不活躍,房價持續上漲動力不足。如果未來調控政策不出現整體松動或轉向,樓市“小陽春”難以延續擴展。如果住房調控政策整體松動甚至轉為剌激購房,三、四線城市局部“小陽春”可能發展為新一輪的房地產熱。但房價在快速上漲之后,仍將再度下跌。

一城一策

3月28日,博鰲亞洲論壇年會期間,如是金融研究院院長管清友在接受采訪時就表示,今年一二線城市的房地產調控將有“松綁”趨勢,而且隨著城市化進程提速,未來房地產市場發展不會有大問題。對于當前是否是買房的窗口期,房價是否偏高?管清友直言:“老百姓不愛聽實話,一線城市房價沒有泡沫。”

“需求旺盛,人口涌入,人趕都趕不走,因為多數人都對公共資源、教育資源有需求。”管清友預測,未來核心城市的房價將越來越高。

對于一些城市迫于財政壓力,政策“松綁”的現象,管清友回應,中國的土地財政確實產生了很大的問題,地方政府過度依賴土地出讓金收益,很多地方收入過半數來自于土地出讓金。

正是市場主體與政府部門房地產路徑依賴病灶還在,投機行為在一定條件下仍有可能卷土重來。因此,地方政府在政策儲備上也要留有余地,防止發展為新一輪的房地產熱。

總體觀察今年以來政策走向,不僅總體調控沒有松動,一城一策的走向也更加明顯。

正如住房和城鄉建設部部長王蒙徽近日所說,今年將落實城市主體責任,因城施策,穩定地價、房價,防止房價大起大落。

例如,福建省提出落實城市主體責任,編制實施住房發展規劃,福州、廈門編制“一城一策”實施方案;河南省明確堅持因地制宜、綜合施策,實行“一城一策”;上海表示正在研究制定完善房地產市場調控“一城一策”的長效機制。

另外,杭州、寧波、成都、長沙等地明確將開展房地產市場調控“一城一策”試點。防范高地價、高房價、高杠桿風險仍是年初地方兩會提出的重點。

中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華分析認為,各地房地產市場情況差異大、形勢變化快,中央提出夯實城市主體責任,就是要讓地方政府根據具體條件來實施調控,結合地方實情來完成調控目標。

地方政府要避免樓市失控,既不能大起,也不能大落,否則將承擔責任。在因城施策的過程中,需要警惕的是個別地方政府出于增長需求、財政壓力而冒出放松調控的沖動或調控政策影響與初衷不符,但“一城一策”仍是未來方向。

近來,部分城市限字令的持續優化,以及二手房交易稅費的差異性優惠政策快速落地,已經是對“一城一策”做出的詮釋。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《中國經濟信息》記者采訪時表示,今年政府工作報告關于房地產的表述中,最主要是要關注落實城市主體責任的概念,預計今年會不斷推進對各地樓市調控的考核,這里雖然沒有提“一城一策”,但估計接下來會有陸續細分政策出臺。尤其是在住房規劃、住房政策調整、住房金融政策完善等方面有創新。

利率下調

“在過去的小陽春中,最關鍵的影響要素是信貸額度。”中原地產首席分析師張大偉表示。

3月10日,中國人民銀行發布金融統計數據顯示,前兩個月人民幣貸款增加4.11萬億元,同比多增3748億元。其中,2月當月人民幣貸款增加8858億元,同比多增465億元。分部門看,住戶部門貸款減少706億元,其中,短期貸款減少2932億元,中長期貸款增加2226億元;非金融企業及機關團體貸款增加8341億元,其中,短期貸款增加1480億元,中長期貸款增加5127億元,

隨著市場流動性的改善,2019年房貸利率結束了此前單邊上漲的趨勢,觸頂跡象顯現,部分地區利率出現松動。若從全國整體情況來看,融360大數據研究院監測的首套房貸款利率數據顯示,2019年2月全國533家銀行分(支)行中,有147家銀行首套執行基準利率上浮10%,較上月增加15家;153家銀行首套執行基準利率上浮15%,與上月持平;118家銀行首套執行基準利率上浮20%,較上月減少8家。全國二套房貸款時隔8個月后首次回歸至6%以下水平,平均利率為5.99%,連續4個月回落,較1月回落3個百分點。

進入3月,南京多家銀行再次下調利率,下調幅度最高達5%。目前,南京部分銀行執行首套房貸利率5.39%的標準,也就是基準利率的1.1倍,最低上浮8%。

事實上,不僅僅是南京,全國多地城市利率開始回歸基準。例如天津,房貸利率已開始執行基準利率。近日,常州也有確切消息稱,首套房貸利率已經回歸基準。除此之外,深圳、合肥等全國多地開始下調房貸利率。

值得一提的是,在房貸利率微調的同時,放款速度加快!吨袊洕畔ⅰ酚浾咦咴L多家銀行了解到,銀行批貸和放款進程較為順暢。一位國有大行工作人員對記者說,目前貸款審批在1周左右,批貸之后放款的速度和貸款規模有關,但整體而言很快。也有股份制銀行工作人員對記者說,審批之后放款在1至2個工作日之內。

但值得注意的是,重點城市的房貸利率并未見松動。以北京為例,目前基準利率為4.9%,首套房利率在基準利率基礎上上浮10%,即5.39%,二套房在基準利率基礎上上浮20%,即5.88%。記者詢問了多家位于北京地區的銀行分支機構,大部分銀行目前仍在執行這一標準,并無松動。太原某銀行的人士也對記者稱,近期房貸利率并未有下調跡象,整體以穩為主。

今年政府工作報告三次提到房地產,三處也都伴隨著“穩步”,“穩妥”,“平穩”字樣,顯然,總基調仍然是穩。3月12日,住建部部長王蒙徽表示,將堅決落實黨中央、國務院的部署,穩妥實現房地產市場平穩發展的長效機制工作方案。一句話出現兩個“穩”。

正如國家總理李克強在答記者問時所說,今年不確定的因素不少,我們還要有更多的應對準備,我們留有了政策空間。比如我們今年提高赤字率0.2個百分點,沒有超過國際上所謂3%的警戒線。而且我們還可以運用像存款準備金率、利率等數量型或價格型工具,這不是放松銀根,而是讓實體經濟更有效地得到支持。不管發生什么樣的新情況,我們都會立足當前、兼顧長遠,保持中國經濟穩定,保持中國經濟長期向好趨勢不變,這都是很重要的。中國經濟會始終成為世界經濟的一個重要穩定之錨。

 
 
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